Οι χρυσές δουλειές των κινέζων και το ...άδειο πουκάμισο

Της Μαρίας Σμιλίδου 

Ο «επενδυτικός τουρισμός» εξ΄ ανατολών με όχημα την χρυσή βίζα έχει αναστήσει σε σημαντικό βαθμό την αγορά ακινήτων και έχει δώσει ανοδική ώθηση στις τιμές των ακινήτων που είχαν καταβαραθρωθεί στα χρόνια της κρίσης. Ωστόσο αυτή είναι η μια μόνο όψη του νομίσματος. Παράγοντες της κτηματαγοράς ανήσυχοι παρατηρούν τους τελευταίους μήνες την γιγάντωση μιας οργανωμένης αγοράς εξολοκλήρου δομημένης από κινέζους επιχειρηματίες με στόχο της εξυπηρέτηση των συμφερόντων τους χωρίς ούτε ένα ευρώ χαμένο κέρδος. 
Μεσιτικά γραφεία, εταιρείες που αναλαμβάνουν από τα εισιτήρια μεταφοράς ως την ανακατασκευή έχουν ως στόχο την πώληση με υπεραξία ή την εκμίσθωση μέσω Airbnb σε συνεργασία με εξειδικευμένα γραφεία στη χώρα τους. Όλες αυτές οι δραστηριότητες συνθέτουν ένα κινεζικό επιχειρηματικό μελίσσι στρατευμένο στην εκμετάλλευση όλων των οικονομικών πηγών που προσφέρει η ανθούσα αγορά της Ελλάδας.
Σε γειτονιές απαξιωμένες, μέσα σε μια πενταετία παλιά ακίνητα σε πολυκατοικίες ερείπια εξελίχθηκαν σε πόλο έλξης για τους κινέζους. Ο στόχος διπλός. Αφενός η απόκτηση της Golden Visa που αποτελεί διαβατήριο για όλες τις χώρες της ζώνης του Σένγκεν, αφετέρου η επενδυτική δραστηριότητα μέσω Airbnb που αποδεικνύεται χρυσορυχείο για τους κινέζους επενδυτές. Η αγορά φτηνών διαμερισμάτων σε τιμές πέριξ της ζώνης των 50.000 ευρώ δίνουν υπερκέρδη στους αρχικούς επενδυτές αφού με ένα οικονομικό φρεσκάρισμα- ανακαίνιση, η τιμή μεταπώλησης σε ομογενείς τους εκτοξεύεται στα 150.000 ευρώ ανά διαμέρισμα.
Στο ερώτημα τι κερδίζει η ελληνική οικονομία από το επενδυτικό success story, η απάντηση δεν είναι θετική. Ο φόρος μεταβίβασης του 3% για τα διαμερίσματα στα οποία έχουν εγκατασταθεί τουλάχιστον μια φορά ενοικιαστές, φέρνει μηδαμινά έσοδα στα κρατικά ταμεία. Στον αντίποδα είναι τα νεόδμητα διαμερίσματα πρώτης εγκατάστασης τα οποία βαρύνονται με ΦΠΑ 24% και βρίσκονται στα αζήτητα. Με δεδομένο ότι οι ξένοι επενδυτές δείχνουν ενδιαφέρον μόνον για τα πολύ παλιά διαμερίσματα με χαμηλό κόστος, ο κλάδος της οικοδομής συνεχίζει να βρίσκεται στα πολύ χαμηλά επίπεδα των μνημονιακών χρόνων. Το κράτος από όλη αυτήν την επενδυτική δραστηριότητα δεν εισπράττει τον ΦΠΑ που εκτιμάται σε εκατομμύρια ευρώ, ενώ από τα διαμερίσματα-κοψοχρονιάς τα υπερκέρδη που προκύπτουν από την μεταπώλησή τους ή την βραχυχρόνια μίσθωσή τους καταλήγουν εκτός συνόρων (για να καταβληθούν - μεταξύ άλλων - και οι προμήθειες των γραφείων που στέλνουν τους κινέζους πελάτες).
Τα εξαιρετικά υψηλά ποσοστά προτίμησης των διαμερισμάτων παλιάς κατασκευής τα οποία αποτελούν και το μοναδικό καύσιμο κίνησης στην κτηματαγορά αποτυπώνονται και στην έρευνα που πραγματοποίησε η Ένωση Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ). Ένα από τα βασικά συμπεράσματα που προκύπτουν αφορά στα περιορισμένα έσοδα του Δημοσίου από την πώληση νεόδμητων κατοικιών. Σύμφωνα με τα στοιχεία, από τις συναλλαγές του δεύτερου εξαμήνου 2018, ΦΠΑ κατεβλήθη σε μόλις 3% των συναλλαγών, 64% των αγοραστών πλήρωσε τον φόρο μεταβίβασης του 3% ενώ το 18,6% εξασφάλισε απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Στο μεταξύ η ραχοκοκαλιά της ελληνικής οικονομίας ως είθισται να αποκαλείται ο κλάδος της οικοδομής βρίσκεται σε δεκαετή κατάσταση… καταστολής. Σύμφωνα με τον Δημ.Καψιμάλη ,πρόεδρο της ομοσπονδίας κατασκευαστών κτιρίων Ελλάδας, οι νέες κατασκευές έχουν πτώση μεγαλύτερη του 94%. «Το 2005 είχαμε 250.000 συμβόλαια για αγοραπωλησίες νέων κυρίως διαμερισμάτων ενώ το 2018 έγιναν μόλις 9.000 πράξεις επί το πλείστον σε παλιά διαμερίσματα .Χωρίς οικοδομική δραστηριότητα δεν υπάρχει σωτηρία στη χώρα» αναφέρει στη ΝΣ ο κ.Καψιμάλης. Την τρέχουσα περίοδο στο βόρειο τμήμα της Αττικής χτίζονται δύο κτίρια στου Παπάγου, δύο στην Κηφισιά και τρία στο Χαλάνδρι. Στην Γλυφάδα και γενικότερα στο παραθαλάσσιο τμήμα της Αττικής υπάρχει μια σχετικά υψηλότερη κινητικότητα η οποία αποδίδεται σε λιγοστούς ποιοτικούς επενδυτές κυρίως από την Τουρκία οι οποίοι αξιώνουν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Για την αναστροφή του παγωμένου κλίματος στον κατασκευαστικό κλάδο παράγοντες της αγοράς εισηγούνται να ενταχθούν στο πλέγμα κινήτρων της Golden Visa και οι νεόδμητες πολυκατοικίες. «Θα μπορούσε να θεσμοθετηθεί για τους ξένους επενδυτές ένα πλαφόν 250.000 ευρώ για την αγορά καινούριας κατοικίας με απόδοση του ΦΠΑ 24% στα κρατικά ταμεία και αντιστοίχως για τα παλιά διαμερίσματα που δεν καταβάλλεται ΦΠΑ η ελάχιστη επένδυση να αυξηθεί στα 400.000 ευρώ. Έτσι θα ξεκαθαρίσει η ήρα από το στάρι, δεν θα ανακοπεί η αύξουσα τάση, αλλά το κυριότερο θα τονωθεί η οικοδομική δραστηριότητα και μια σειρά ακόμη συνδεόμενων επαγγελμάτων» υποστηρίζει πηγή του κατασκευαστικού κλάδου.
Το παράδειγμα της Κύπρου
Για κάθε χώρα που εφαρμόζει το πρόγραμμα (Μάλτα, Ισπανία, Πορτογαλία, Ουγγαρία κα) η χορήγηση Χρυσής Βίζας έχει γίνει το ειδικό όχημα για να επιτευχθούν συγκεκριμένοι στόχοι. Η Κύπρος χορηγεί άδεια διαμονής για επενδύσεις εως 2 νεόδμητα ακίνητα αξίας 300.000 ευρώ χωρίς ΦΠΑ με την προϋπόθεση ότι η πώληση γίνεται απευθείας από τον κατασκευαστή. Η οικοδομική δραστηριότητα το τρίτο τρίμηνο του 2018 αυξήθηκε κατά 24.3% σε σχέση με το ίδιο διάστημα του 2017 ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά το δεύτερο έτος εφαρμογής του προγράμματος είχαν μια άνοδο της τάξης του 49%.
Με την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας τα οφέλη για την ελληνική οικονομία αναμένεται να είναι πολλαπλά. Μεταξύ άλλων θα τονωθεί η απασχόληση σε ένα ευρύ φάσμα δραστηριοτήτων καθώς ο κλάδος απασχολεί περί τους 14.000 μικρομεσαίους επιχειρηματίες. Οι παραινέσεις των επαγγελματιών του κλάδου γίνονται σε μια ευνοϊκή περίοδο καθώς κυοφορείται το νέο νομοθέτημα για την χορήγηση χρυσής βίζας σε όσους καταθέτουν ποσά άνω των 500.000 ευρώ στις ελληνικές τράπεζες. Η παρούσα συγκυρία κατά την οποία το αφήγημα της Ελλάδας προσελκύει επενδυτές ακινήτων από τρίτες χώρες ίσως αποτελεί μια χρυσή ευκαιρία για να κατευθυνθεί φρέσκο χρήμα στα δημόσια ταμεία